【真题解析】2011年卷三第55题

微微 · 发表于 2016-4-1 10:46:51

吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴某名下。2010年2月1日，法院判决吴某和李某离婚，并且判决房屋归李某所有，但是并未办理房屋所有权变更登记。3月1日，李某将该房屋出卖给张某，张某基于对判决书的信赖支付了50万元价款，并入住了该房屋。4月1日，吴某又就该房屋和王某签订了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归吴某所有后，支付了50万元价款，并于5月10日办理了所有权变更登记手续。下列哪些选项是正确的？（答案：BD）

A、5月10日前，吴某是房屋所有权人

   相关法条：《民法典》第229条
   因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

   课后作业：民法2010第53题（回顾：《民法典》第229条）

B、2月1日至5月10日，李某是房屋所有权人

    相关法条：《民法典》第311条（善意取得制度）
   无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
   (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意；
   (二)以合理的价格转让；
   (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
   受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
   当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

   微微提示1：善意取得制度的前提，是“无权处分”。如果是有权处分，那么无需考虑善意取得。

   微微提示2：善意就是不知情，比如本题中的王某，他是看过房屋登记簿的，是在确认过上面记载的所有权人为吴某后，才进行交易的。其注意查看房屋登记簿，就已经尽到了注意义务，所以他对法院判决不知情不存在过错，应判定为善意第三人。

   微微提示3：以合理的价格转让，意味着两点。第一，必须是有偿转让，不能是赠与这样的无偿转让。无偿转让不成立善意取得。第二，价格必须合理，也即遵循市价，不能过低，否则也难以成立善意取得。因为过低，难以证明受让人是不知情的，相反，很有可能知情，双方仅仅是走个过场。第三，不需要实际支付。也即，有约定的价格即可，并不需要实际支付才成立善意取得。这点曾经考过。

   微微提示4：善意取得制度，既可以适用于动产，也可以适用于不动产，比如本题就是以不动产为例，考察善意取得制度。

C、3月1日至5月10日，张某是房屋所有权人

   相关法条：《民法典》第232条
   处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

   相关法条：《民法典》第209条（不动产的所有权转移遵循登记主义，不登记不产生转移）
   不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
   依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

   相关法条：《民法典》第214条
   不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

D、5月10日后，王某是房屋所有权人